Detrazione al 50% per abitazione principale e 36% per altri immobili nel 2025, ridotte al 36% e 30% nel 2026-2027
L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulle aliquote di detrazione spettanti per le spese sostenute dal 2025 per gli interventi “edilizi” successivamente alle novità introdotte con la Legge di Bilancio 2025. Con riferimento alla detrazione “ordinaria” prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (artt. 16-bis, TUIR e 16, DL n. 63/2013), di riqualificazione energetica degli edifici (art. 1, commi da 344 a 347, Legge n. 296/2002 e art. 14, DL n. 63/2013) e di riduzione / miglioramento del rischio sismico (artt. 16, DL n. 63/2013 e 1, comma 37, lett. b), Legge n. 234/2021), per le spese sostenute nel 2025 la detrazione spetta nella misura del 50% per il proprietario/ titolare di un diritto reale di godimento sull’abitazione principale e del 36% negli altri casi. Le predette percentuali sono ulteriormente ridotte, rispettivamente, al 36% e al 30%, nei 2 anni successivi (2026 e 2027).
La circolare n. 8/E precisa che le nuove misure sono applicabili a tutte le tipologie di interventi agevolati, compresi quelli sulle parti comuni condominiali e quelli finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. Con riferimento ai soggetti/fattispecie con spese 2025 per le quali è possibile fruire della detrazione nella misura del 50%, nella Circolare n. 8/E in esame è specificato che nel “diritto di proprietà” richiamato dalla norma sono ricomprese anche la nuda proprietà e la proprietà superficiaria e nel “diritto reale di godimento” sono ricompresi l’usufrutto, l’uso e il diritto di abitazione. Per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025, inoltre, è necessario che il contribuente risulti titolare di uno dei predetti diritti alla data di inizio lavori ovvero alla data (antecedente) di sostenimento della spesa.
Per abitazione principale si intende “quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”. Può pertanto essere considerato tale anche l’immobile in cui dimora abitualmente soltanto un familiare del contribuente (con dimora abituale altrove), fermo restando che, se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e uno adibito a dimora abituale di un familiare, l’abitazione principale è quella in cui dimora abitualmente il contribuente che possiede l’immobile.
Qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la percentuale del 50% è applicabile a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori; n caso di detrazione per l’acquisto dell’immobile interamente ristrutturato dall’impresa cedente ovvero del cosiddetto “Sismabonus acquisti”, la percentuale del 50% è applicabile a condizione che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui il contribuente fruisce per la prima volta della detrazione; È possibile fruire della detrazione nella misura del 50% anche per le spese, sostenute dal proprietario/titolare di un diritto reale di godimento, per interventi agevolati effettuati sulle pertinenze dell’abitazione principale, dotate del vincolo pertinenziale con la stessa.
La percentuale del 50% è applicabile anche alla quota imputata al condomino per le spese 2025 relative ad interventi effettuati sulle parti comuni condominiali, a condizione che il condomino soddisfi le predette condizioni, ossia proprietà / diritto reale di godimento sull’appartamento (fin dall’inizio dei lavori) destinato ad abitazione principale (almeno al termine dei lavori). I condomini per i quali non ricorrono tali condizioni possono fruire della detrazione nella misura del 36%.
Tali indicazioni riguardano anche le spese relative alle parti comuni dei cosiddetti “condomini minimi” e degli edifici con più unità di un unico proprietario. Nel caso in cui nei periodi d’imposta successivi (rispetto a quello di sostenimento delle spese e di sussistenza delle condizioni richieste) l’immobile non sia più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a fruire delle quote di detrazione determinata applicando la percentuale del 50%. In altre parole, la verifica delle condizioni richieste per l’applicazione del 50% va effettuata nei termini sopra indicati.
Una volta soddisfatte, le stesse non devono necessariamente persistere nel corso degli anni in cui il contribuente fruisce delle quote di detrazione successive alla prima; Non possono fruire dalla detrazione nella misura del 50% il familiare convivente del proprietario / titolare di un diritto reale di godimento, il detentore dell’immobile (inquilino / comodatario), anche se l’immobile oggetto dei lavori è l’abitazione principale. Tali soggetti rientrano negli “altri casi” per i quali la detrazione spettante va quantificata applicando la percentuale del 36%. Nella Circolare l’Agenzia ribadisce che è esclusa da ogni agevolazione, e pertanto per le relative spese non è possibile fruire di alcuna detrazione (né di recupero edilizio né di riqualificazione energetica), la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con una caldaia unica alimentata a combustibili fossili.
In merito l’Agenzia riporta alcune indicazioni interpretative fornite dalla Commissione UE nella Comunicazione 2024/6206, in base alla quale l’esclusione “si applica all’installazione di caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, ovverosia all’acquisto, all’assemblaggio e alla messa in funzione di una caldaia che brucia combustibili fossili, ossia fonti energetiche non rinnovabili a base di carbonio, quali combustibili solidi, gas naturale e petrolio, ed è una caldaia unica, ossia non combinata con un altro generatore di calore che utilizza energia da fonti rinnovabili e che produce una quota considerevole dell’energia totale in uscita dal sistema combinato”.
Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto di indicare che, per ragioni logico-sistematiche, le spese sostenute nel 2025 per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili sono escluse anche dalla detrazione del Superbonus, laddove ancora ammissibile. Tuttavia, qualora, prima del 1° gennaio 2025, risulti presentata, per gli interventi ammessi al Superbonus, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), o l’istanza per il rilascio del titolo abilitativo nei casi di interventi che comportano demolizione e ricostruzione degli edifici, l’intervento di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustili fossili, anche se realizzato nel 2025, continua a essere valido ai fini del miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento oppure, ove non sia possibile, del conseguimento della classe energetica più alta. Questo vale anche nei casi in cui l’intervento costituisca l’unico intervento “trainante” nell’ambito del Superbonus.
