Estromissione degli immobili strumentali delle imprese individuali

Torna l’opportunità per gli imprenditori individuali di portare nella sfera personale gli immobili strumentali aziendali, scadenza il 31 maggio 2026

La Legge di Bilancio 2026, all’articolo 1 comma 41, ripropone nuovamente la procedura di estromissione dal patrimonio aziendale delle imprese individuali dei beni immobili strumentali che siano sia utilizzati direttamente nello svolgimento dell’attività economica o che siano stati dati in locazione o comodato a terzi (purché le loro caratteristiche costruttive li rendano destinabili unicamente all’esercizio di un’attività economica — come gli immobili classificati nelle categorie catastali A/10, B, C, D, E, noti come “immobili strumentali per natura”). La procedura permette di far passare, con effetto dal 1° gennaio 2026, alla sfera privata dei soggetti citati gli immobili di cui sopra, che risultavano posseduti e compresi nel patrimonio aziendale alla data del 30 settembre 2025. Questa operazione può essere interessante per gli imprenditori e le imprenditrici che desiderano far passare alla sfera personale questa tipologia di immobili onde poterli gestire in altro modo, in qualità di privati cittadini, dopo aver cessato l’attività economica, oppure, nei casi in cui si è procinto di cedere l’attività economica a terzi, anche attraverso il suo conferimento ad una costituenda società.
L’appetibilità dell’operazione è data dal fatto che il passaggio degli immobili dalla sfera aziendale a quella privata dei singoli proprietari avviene applicando una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, avente l’aliquota dell’8%, sulle “plusvalenze” che genererebbe l’operazione. Ma agevolata sarebbe anche la determinazione delle plusvalenze in questione, in quanto la base di calcolo dell’imposta sostitutiva sarebbe commisurata alla differenza tra il valore normale o catastale di ogni singolo immobile da estromettere e il suo costo fiscalmente rilevante, corrispondente di solito al residuo ammortizzabile risultante dalle scritture contabili. Per aderire all’operazione i contribuenti interessati devono agire entro il 31 maggio 2026 emettendo una fattura elettronica per il passaggio di ciascun immobile alla sfera personale (per finalità estranee all’esercizio dell’impresa), rilevando le fatture in questione in contabilità e annotando sempre in contabilità, nel libro inventari e/o (per chi ce l’ha ancora) nel registro cespiti ammortizzabili la fuoriuscita dell’immobile dal patrimonio aziendale. L’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi calcolata dovrà poi essere versata dal contribuente nella percentuale del 60% dell’ammontare dovuto entro il 30 novembre 2026 e nella percentuale del 40% entro il 30 giugno 2027.
Infine, per perfezionare l’estromissione degli immobili, nella dichiarazione dei redditi del prossimo anno, modello REDDITI PF 2027 dovranno essere riportati, nell’ apposito prospetto presente nel quadro RQ, i valori presi a base per la determinazione delle plusvalenze imponibili nonché il calcolo dell’imposta sostitutiva dovuta. L’operazione di estromissione potrebbe avere conseguenze anche ai fini dell’applicazione dell’IVA e dell’imposta di registro (in quest’ultimo caso se l’immobile era strumentale per natura ed era affittato a terzi).
Per queste tipologie di imposte non sono state previste agevolazioni di sorta, ma si renderanno adottabili le norme ordinarie che potrebbero quindi rendere necessario il versamento delle suddette imposte indirette determinate sia nella fase di passaggio dal patrimonio aziendale a quello personale dei suddetti cespiti, sia dal momento in cui il contratto di locazione a terzi in essere dovrà prevedere l’applicazione della sola imposta di registro proporzionale sui canoni e non più anche dell’IVA, pertanto in fase di studio dell’operazione anche questa parte andrà valutata attentamente.