Possiedo un immobile in località balneare e vorrei affittarne direttamente alcune stanze ai turisti per brevi periodi, in estate. Posso farlo anche se la proprietà dello stesso è dei miei genitori? Quali eventuali adempimenti devo osservare?
Nel mezzo della stagione estiva, il quesito posto da parte dell’associato ci consente di richiamare alcune delle regole fondamentali che riguardano le locazioni stipulate per brevi soggiorni turistici. A questo proposito, non si può non ricordare che qualche anno fa, l’art. 4 del D.L. 50/17 ha introdotto espressamente nel ns. ordinamento una tipologia contrattuale, detta “locazioni brevi”, che, in parte, si differenzia dalle locazioni turistiche cosiddette “tradizionali” per la compresenza di alcuni requisiti come: la qualità di persona fisica di chi stipula il contratto; la durata inferiore a 30 giorni; la possibilità di erogazione di servizi aggiuntivi, come il cambio della biancheria e la pulizia dei locali, normalmente esclusi nelle locazioni turistiche tradizionali, perché proprie, di solito, di forme contrattuali diverse (es. affittacamere).
A partire dal 1 giugno 2017, quindi, chi ha la disponibilità di un immobile può ricorrere anche a questa forma contrattuale, previa stipula di atto scritto, come previsto per tutti i contratti ad uso abitativo (art. 1 L. 431/98).
Per rispondere alla domanda dell’associato, in ordine alla possibilità o meno di dare in locazione un immobile, pur non essendone proprietario, si deve ricordare che, per potere legittimamente locare un bene, non è necessario averne la proprietà o vantare sullo stesso altro diritto reale, ma basta averne la materiale disponibilità, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico.
Il contratto di comodato, verbale o scritto, in quanto rapporto che fa nascere nel comodatario un diritto personale di godimento sulla cosa, attribuisce, in capo a quest’ultimo, il diritto di locare il bene, in tutto od in parte, fatta salva, ovviamente, la mancanza di consenso da parte del comodante (art. 1804/2°comma C.C.).
A differenza di quanto accade per gli altri tipi di locazione in cui le norme fiscali stabiliscono che i redditi fondiari concorrano, indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili in base ad un diritto reale, come la proprietà e l’usufrutto, ma non il comodato (art. 26 TUIR), nel caso delle locazioni brevi, la normativa del 2017 prevede che i canoni percepiti vadano dichiarati dal comodatario (art. 4/3°comma D.L. 50/17).
La normativa del 2017 prevede inoltre che per le locazioni brevi sia possibile esercitare l’opzione per il regime di tassazione sostitutiva del 21% (cd. cedolare secca).
Le locazioni brevi, come tutte le locazioni di durata non superiore a 30 gg., comportano l’obbligo di comunicazione delle generalità degli ospiti, da effettuarsi, entro 24 h dall’arrivo, per il tramite dell’apposita procedura web Servizio alloggiati, messa a disposizione dalla Polizia di Stato (art. 109 TULPS).
Nel caso in cui, invece, la locazione avesse una durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, superiore a 30 gg. nei confronti dello stesso conduttore, si esulerebbe dalla tipologia contrattuale di cui stiamo trattando, per ricadere in una locazione turistica ordinaria, richiedente la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.
Si ricordi, infine, fra i vari obblighi cui assolvere, l’imposta di soggiorno, se istituita dal Comune di riferimento, del cui versamento chiunque lochi un alloggio per finalità turistiche ha la responsabilità, con diritto di rivalsa sull’ospite.
A tal proposito, cogliamo l’occasione per rammentare che il D.L. 73 del 1/06/22 ha differito al 30 settembre 2022 la presentazione in via telematica della dichiarazione cumulativa di tale tipo di imposta, dovuta per gli anni 2020 e 2021.
