Cosa cambia dal 2026
Possiedo due immobili in località balneare e devo decidere se affittarne alcune stanze ai turisti per brevi periodi, in estate. Di cosa devo preoccuparmi? Devo aprire partita IVA? Che caratteristiche deve avere l’immobile?
Il quesito posto dal socio ci consente di richiamare la disciplina normativa delle locazioni brevi che definisce tali i contratti di durata non superiore a 30 giorni di immobili abitativi per finalità turistiche, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, in cui al godimento dell’immobile si possono affiancare prestazioni aggiuntive come servizi accessori di pulizia e biancheria, ma con esclusione di servizi tipicamente alberghieri (art. 4 del D.L. 50/2017). A partire dal 2025, e in modo pienamente operativo nel 2026, l’obbligo principale per chi affitta immobili a uso turistico, indipendentemente dalla durata del contratto, è l’ottenimento del Codice Identificativo Nazionale (CIN): ogni unità immobiliare destinata alla locazione breve deve essere registrata nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo prima della pubblicazione di qualsiasi annuncio (art. 13-ter del DL 145/2023 convertito in L. 191/2023). Il CIN deve essere esposto all’esterno dell’immobile e inserito in modo visibile in tutti gli annunci online. Le piattaforme digitali verificano automaticamente la presenza del codice e oscurano gli annunci privi di un CIN valido. Sul fronte fiscale, per le locazioni brevi, dal 1° gennaio 2026 cambia radicalmente la soglia che distingue l’attività privata da quella imprenditoriale. Mentre fino al 2025 la presunzione di imprenditorialità scattava oltre i quattro appartamenti, la Legge di Bilancio 2026 riduce il limite: fino a due immobili locati si rimane nell’ambito privato, con applicazione della cedolare secca al 21% su un immobile e al 26% sul secondo; dal terzo immobile la locazione breve è automaticamente considerata attività d’impresa, con obbligo di apertura della partita IVA, presentazione della SCIA allo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP), adempimenti contabili e uscita dal regime della cedolare secca. Restano in vigore i requisiti di sicurezza introdotti nel 2023 e pienamente confermati per il 2026. Ogni unità destinata alla locazione turistica deve essere dotata di estintori portatili (almeno uno ogni 200 m² e uno per piano), rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio. Tali obblighi valgono anche nel caso in cui vengano affittate singole porzioni o stanze dell’unità immobiliare. Particolarmente rilevante per il 2026 è il capitolo sanzioni, diventato più severo e automatizzato. L’assenza del CIN comporta l’oscuramento immediato degli annunci da parte delle piattaforme, accompagnato da sanzioni economiche significative secondo quanto previsto dalla normativa. Sono previste ulteriori sanzioni in caso di mancata SCIA per chi supera la soglia dei due immobili, nonché per assenza delle dotazioni di sicurezza obbligatorie. Il sistema di controlli incrociati tra Ministero del Turismo, Agenzia delle Entrate e piattaforme OTA è oggi strutturato per ridurre al minimo le irregolarità.
