Locazioni brevi
Cosa cambia nel 2026
La Legge di Bilancio 2026, dal 1° gennaio 2026, va a restringere il campo d’azione dei privati cittadini intenzionati a destinare immobili ad uso abitativo alle locazioni brevi, contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, che prevede un particolare trattamento fiscale dei canoni scaturenti da tali operazioni.
Di fatto, a partire da quest’anno, i soggetti proprietari di alloggi o i titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari ad uso abitativo oppure i soggetti che detengono alloggi attraverso la stipula di contratti di comodato o di locazione, potranno operare, quali privati cittadini, solo se destineranno alle “locazioni brevi” massimo due alloggi (anziché quattro come fino al 31 dicembre 2025) in uno stesso periodo d’imposta (ad esempio l’anno 2026), altrimenti saranno obbligati ad aprire la Partita IVA, con l’obbligo di aderire ad uno dei regimi fiscali e contabili previsti per gli esercenti attività d’impresa, oltre che a iscriversi al Registro delle imprese, presso la Camera di Commercio di competenza territoriale e alla gestione IVS Commercio presso l’INPS, ecc. con tutto quello che ne consegue (compresa la necessità di emettere fatture elettroniche a ciascun cliente per i corrispettivi spettanti per il servizio effettuato). Purtroppo non è stata prevista alcuna norma transitoria per permettere ai cittadini possessori di più di due alloggi destinati a tali operazioni di modificare la loro destinazione al fine di non doversi adeguare ai nuovi obblighi.
La conseguenza è che se nei primi giorni del 2026 ci sono stati soggetti che avevano locato per massimo 30 giorni più di due alloggi, questi sono già obbligati a denunciare alla Pubblica
Amministrazione l’avvio dell’attività d’impresa e ciò non è detto che sia possibile da parte di tutti i soggetti, come, ad esempio, i dipendenti pubblici con contratto di lavoro a tempo pieno che non possono per legge iniziare una loro attività economica con apertura della Partita IVA.
Questa novità, quindi, comporterà la necessità da parte dei soggetti interessati di decidere, in fretta, di destinare certi alloggi ad altro utilizzo, quale la locazione turistica stagionale, la locazione transitoria (ma sempre di durata superiore ai 30 giorni) oppure alla locazione a canone concordato o a canone libero.
COS’È IL CONTRATTO DI LOCAZIONE BREVE
Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve è possibile applicare, in sostituzione dell’IRPEF ordinaria e delle relative addizionali, la “cedolare secca” con l’aliquota del 21% sull’alloggio individuato dal contribuente e del 26% sull’altro alloggio dei due gestibili in tale regime in qualità di privati cittadini.
Per i contratti di locazione breve stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare sono previsti particolari obblighi, quali quello di trasmissione, attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, dei dati relativi ai singoli contratti stipulati nell’anno precedente entro il 30 giugno dell’anno successivo e quello di effettuazione della ritenuta a titolo di acconto del 21% sui canoni percepiti per conto dei soggetti locatori, nel caso di partecipazione all’incasso dei corrispettivi dovuti dagli utilizzatori degli alloggi, con tutto quello che ne consegue (necessità di produrre ed inviare apposita certificazione delle ritenute effettuate entro il 16 marzo dell’anno successivo sia all’Agenzia delle Entrate che al contribuente interessato, predisposizione ed invio all’Agenzia delle Entrate della dichiarazione annuale dei sostituti d’imposta – mod. 770 entro il 31 ottobre dell’anno successivo). A partire dall’anno 2025, per ogni alloggio destinato alle locazioni brevi il soggetto interessato deve chiedere l’attribuzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) con una apposita procedura resa disponibile nella banca dati delle strutture ricettive, collegata al portale del Ministero del Turismo.