Locazioni turistiche: come gestire correttamente i contratti

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"Detengo un immobile in località balneare che i miei genitori mi hanno consegnato a titolo di comodato. Ora desidererei metterne a frutto una parte, affittandola per brevi periodi ai turisti, in estate. Posso farlo anche se non ne ho la proprietà? Quali eventuali adempimenti devo osservare?"


All’inizio della nuova stagione estiva, il quesito posto da parte dell’associato ci consente di richiamare alcune delle regole fondamentali che riguardano le locazioni turistiche.
Innanzitutto, per rispondere alla prima domanda, in ordine alla possibilità o meno di dare in locazione un immobile, pur non essendone proprietari, si deve ricordare che, per potere legittimamente locare un bene, non è necessario averne la proprietà o vantare sullo stesso altro diritto reale, ma basta averne la materiale disponibilità, in base a un titolo non contrario a norme di ordine pubblico.


Il contratto di comodato, verbale o scritto, in quanto rapporto che fa nascere nel comodatario un diritto personale di godimento sulla cosa, attribuisce, in capo a quest’ultimo, il diritto di locare, in tutto o in parte, il bene, fatta salva, ovviamente, la mancanza di consenso da parte del comodante (art. 1804/2°comma C.C.).


Per quanto attiene al contratto che il lettore può stipulare per fini turistici, la tipologia più opportuna è quella libera, ai sensi del Codice Civile, non soggetta né a vincoli di durata, né ad altre peculiari regole, se non quella dell’obbligo della forma scritta (art.1 L. 431/98). Qualora, poi, la locazione avesse una durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, superiore a 30 gg. nei confronti dello stesso conduttore, la legge richiede la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate e il pagamento di un’imposta di registro, pari al 2% del canone applicato (con un minimo di € 67), mentre, se più breve, tale obbligo non sussiste.


Analoga semplificazione vale, in generale, anche sul fronte della produzione dell’attestato di prestazione energetica (APE), previsto dalla normativa in materia di certificazione energetica.
Prima delle modifiche introdotte dalla Legge 9/2014, tale normativa non faceva distinzione circa l’obbligatorietà di fornitura dell’attestato, in base alla durata delle locazioni, riguardando quindi anche le locazioni turistiche. Dopo l’approvazione della stessa, la necessità di consegna della documentazione in argomento rimane circoscritta ai contratti di durata superiore ai 30 gg.


Non si deve dimenticare, infine, per le locazioni turistiche per le quali non si sia provveduto alla registrazione, perché di durata non superiore al limite dei 30 gg sopra citato, l’obbligo di comunicazione delle generalità degli alloggiati, da effettuarsi, entro 24 h dall’arrivo, utilizzando l’apposita procedura web, messa a disposizione dalla Polizia di Stato (art. 109 TULPS).


In una situazione come quella rappresentata dal quesito dell’associato, comunque, si deve ricordare che i redditi percepiti dalla locazione andranno imputati al genitore e non al figlio, in quanto, come noto, la normativa di carattere fiscale stabilisce che i redditi fondiari concorrano, indipendentemente dalla loro percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili in base a un diritto reale, fra i quali rientrano, per esempio, proprietà e usufrutto, ma non il comodato (art. 26 TUIR). Anche in caso di immobili affittati ad uso turistico è possibile esercitare (ovviamente da parte di chi abbia la proprietà dell’immobile), l’opzione per il regime di tassazione sostitutiva (cd. cedolare secca).

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